В цены на недвижимость закладывают новую "бомбу"
Застройщики помимо появления НДС, ударными темпами набирают дорогие кредиты.
Строительный сектор Казахстана демонстрирует рекордный рост кредитования. За 9 месяцев текущего года банки нарастили выдачу займов застройщикам на 33%. Эксперты сходятся во мнении, что это отражает общую активизацию экономики и господдержку. Но предупреждают, что рост, поддерживаемый кредитным рычагом, несёт высокие риски как для застройщиков, так и для конечных покупателей.
Ситуацию для inbusiness.kz прокомментировали заместитель президента Агентства по защите и развитию конкуренции (АЗК) Виктория Тен и главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Рамазан Досов.
Рост кредитования стройкомпаний на 33% — один из самых высоких показателей в экономике. Аналитики видят в этом различные причины.
"Рост кредитования строительных компаний на 33% за 9 месяцев не является разовым явлением, а отражает общую тенденцию ускорения деловой активности и инвестиционного цикла в экономике. Так, двухзначный прирост выдачи новых кредитов в текущем году наблюдается практически во всех ключевых отраслях: сельском хозяйстве (+15%), связи (+26%), промышленности (+32%) и транспорте (+59%)", — отметил Рамазан Досов.
По его словам, отдельно в строительном секторе рост обусловлен сочетанием факторов – значительной активизацией государственных и инфраструктурных программ, высоким внутренним спросом на жильё, эффектом низкой базы прошлого года (выдача новых займов упала на 4,7% по итогам 2024г.) и отложенного спроса. В итоге, наблюдаемая динамика отражает не локальный всплеск, а структурное увеличение заёмной ликвидности со стороны БВУ и БРК в пользу капиталоёмких отраслей, способных обеспечить долгосрочный вклад в экономический рост.
Рост кредитования стройсектора Виктория Тен объясняет тем, что после спада прошлого года банки снова начали активно кредитовать строительство.
Во-первых, это один из самых понятных и "осязаемых" секторов — у компаний есть земля и строящиеся объекты, которые можно заложить.
Во-вторых, несмотря на сложности, жильё продолжает продаваться, особенно в Астане и Алматы, где спрос стабильно высокий. Кроме того, застройщики стали брать больше краткосрочных кредитов, чтобы быстро закупить материалы и пройти основные этапы стройки, а не для долгосрочных инвестиций. Это и дало такой рост.
Загадка июльского спада ставки до 15%
В июле 2024 года был зафиксирован пик выдачи кредитов, а средняя ставка для застройщиков резко снизилась до 15% (с почти 20% месяцем ранее).
Виктория Тен объясняет это временными "акциями", когда банки и госинституты проводили программы со сниженной ставкой. Застройщики воспользовались этим, чтобы привлечь льготные кредиты.
"Многие застройщики воспользовались этим “окном возможностей”. В этот период выросла доля льготных кредитов, которые выдавались по программам поддержки бизнеса и стройки: например, на инфраструктурные проекты, завершение объектов, или под гарантию госинститутов. Именно это и дало кратковременное снижение средней ставки", говорит она.
Рамазан Досов считает, что июльский всплеск может отражать влияние бюджетных программ, обеспечивших краткосрочный рост объёмов (+26% м/м) и снижение стоимости заёмных ресурсов (до 15% с 19,7% месяцем ранее), а не рыночный перегрев.
"Оценить долю таких кредитов затруднительно, поскольку государственная поддержка предоставляется как через субсидирование рыночных ставок, так и через прямое льготное финансирование (отдельно кредитование по БВУ и БРК монетарный регулятор не публикует в разрезе отраслей экономики)", — добавил он.
Среди реализуемых госпрограмм в строительной отрасли эксперт отметил субсидирование застройщиков по линии КЖК, включая проектное финансирование жилищных инвестиционных проектов, финансирование социально-ориентированных инвестиционных проектов, выкуп ценных бумаг местных исполнительных органов, гарантирование долевого жилищного строительства. А также единую комплексную программу "Даму", включая субсидирование проектов в рамках поддержки малого и среднего предпринимательства, субсидирование по строительству гостиничных сетевых отелей и кредитные линии через Банк развития Казахстана.
Как застройщики выживают при высоких ставках — 20%
Сегодня строительный сектор демонстрирует гибкость в условиях высокой стоимости заемных денег.
Но большинство кредитов по сведениям АЗК — короткие, поэтому общая переплата не так велика.
"Застройщики частично перекладывают эти расходы на покупателя — то есть цена квадратного метра растёт. Компании активно продают жильё на ранних этапах, чтобы получить "живые деньги" от дольщиков и быстрее вернуть кредиты", — объясняет Тен Виктория.
Высокий коэффициент оборачиваемости кредитного портфеля (1.35) указывает на то, что застройщики "живут с оборота": берут деньги, строят, продают, возвращают долг.
"Такая модель гибкая, но и рискованная — если продажи внезапно остановятся, компании могут столкнуться с нехваткой денег", — подчеркивают в ассоциации.
Кто платит и кто выигрывает?
Главный пострадавший — потребитель. Проценты по кредитам застройщики закладывают в себестоимость. В итоге покупатель переплачивает, оплачивая не только строительные материалы, но и стоимость заёмных денег.
Главные выгодоприобретатели — это банки, получающие проценты по высоким ставкам и поставщики материалов, у которых застройщики закупаются авансом на кредитные средства.
Оценивая общую картину, эксперты видят кредитную поддержку, но не устойчивый рост.
Как утверждает Виктория Тен, скорее это управляемый рост на кредитах, а не настоящий бум. Активность поддерживается за счёт займов, но не за счёт роста реальных доходов людей.
Если цены продолжат расти, а реальные доходы населения будут падать, спрос может снизиться. Компании с низким уровнем продаж могут не выдержать, что приведет к заморозке строек и появлению "тяжелых" активов у банков.
Строительство, хотя и помогает быстро поднять ВВП — создаёт рабочие места, но не создает базы для повышения общей производительности экономики. Для этого, по мнению АЗК, нужно развивать производство стройматериалов, инфраструктуру и технологии, а не просто полагаться на постоянное стимулирование.
Ранее мы писали, что застройщикам гособъектов грозят убытки из-за повышения НДС